오늘은 실제 경매 물건에 대한 분석을 해보려고 합니다. 부동산 경매에 처음 도전하는 분들도 쉽게 이해할 수 있도록, 이번 수원지방법원 경매 14계에서 진행 중인 **황골마을주공 1단지아파트(2023 타경 13250)**에 대한 권리 분석 및 입찰 전략을 상세하게 설명드리겠습니다.
1. 물건 개요 (기본 정보)
이번 경매 물건은 수원시 영통구 영통로 498, 황골마을 주공 1단지 아파트 128동 13층 1302호입니다. 주요 정보를 정리하면 다음과 같습니다.
- 사건번호: 2023 타경 13250
- 소재지: 경기도 수원시 영통구 영통로 498, 128동 13층 1302호 (황골마을주공 1단지아파트)
- 전용면적: 59.82㎡ (약 18.1평)
- 감정가: 401,000,000원
- 최저가: 280,700,000원 (감정가의 70%)
- 입찰일: 2025년 2월 5일
👉 전용면적 59.82 ㎡는 국민주택 규모로, 실거주 및 투자 모두 가능한 아파트 크기입니다.
👉 최저가 280,700,000원은 감정가 대비 70% 수준으로, 일반 매매보다 저렴하게 아파트를 구매할 기회가 될 수 있습니다.
2. 권리 분석 (법적 문제 확인하기)
경매 물건을 낙찰받으면, 기존 소유자가 가진 모든 문제(대출, 세금 체납 등)까지 떠안을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에 등기부등본을 확인하고, 인수해야 할 권리가 있는지 분석해야 합니다.
(1) 말소기준권리란?
경매에서는 소유자의 부채로 인해 경매가 진행되는 경우가 많습니다. 가장 먼저 **말소기준권리(경매로 인해 소멸되는 기준이 되는 권리)**를 확인해야 합니다.
이 사건에서는 은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 은행 대출(근저당)이 잡혀 있다면, 경매 낙찰 시 은행 대출과 관련된 권리는 사라집니다.
(2) 임차인의 보증금 인수 여부
만약 현재 임차인이 있다면, 이들의 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다. 이를 확인하려면 전입세대열람원을 발급받아 임차인의 대항력 및 우선변제권이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인이 "확정일자 + 전입신고"를 먼저 했다면?
- 우선변제권이 있어 경매 낙찰자가 보증금을 돌려줘야 할 수도 있습니다.
- 임차인이 후순위라면?
- 경매로 인해 임차인의 권리는 소멸되므로, 보증금을 부담할 필요 없습니다.
👉 일반적으로 은행의 근저당이 먼저 설정된 경우, 후순위 임차인의 보증금은 보호받지 못하고 사라지므로 낙찰자가 부담하지 않습니다.
👉 선순위 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 보증금을 떠안아야 할 수도 있으므로 조심해야 합니다.
3. 시세 분석 및 입찰가 전략
입찰가는 낙찰 성공과 수익성을 결정하는 중요한 요소입니다. 시세 분석을 통해 적절한 가격을 산정해야 합니다.
(1) 인근 아파트 시세 비교
현재 황골마을주공 1단지아파트의 시세는 약 4억 2천만 원~4억 5천만 원 수준입니다. 감정가 4억 100만 원은 실거래가를 반영한 가격으로 보입니다.
| 항목 | 가격 |
| 감정가 | 4억 100만원 |
| 최저가 (70%) | 2억 8,070만원 |
| 시세 | 4억 2천만 원 ~ 4억 5천만 원 |
👉 현재 시세 보다 약 1억 원 정도 저렴한 가격으로 낙찰받을 기회가 있습니다.
(2) 예상 낙찰가 분석
첫 번째 입찰에서는 경쟁자가 많지 않다면 최저가 (2억 8천만 원) 부근에서 낙찰 가능합니다. 하지만 인근 시세 대비 가격이 낮아 경쟁 입찰이 예상됩니다. 경쟁이 있을 경우, 3억 1천만 원~3억 2천만 원 선에서 낙찰될 가능성이 높습니다.
📌 입찰가 추천
- 안전한 투자: 3억 500만 원~3억 1,000만 원
- 적극적인 투자: 3억 2,000만 원 ~ 3억 2,500만 원
👉 너무 높은 가격에 낙찰받으면 시세 차익이 줄어들므로, 경쟁 상황을 고려하여 전략적으로 입찰해야 합니다.
4. 입찰 전 반드시 확인할 사항
경매는 계약 해제가 어렵기 때문에 입찰 전 아래 사항을 반드시 점검해야 합니다.
- 현장답사: 건물 상태 및 내부 점검 (누구, 하자 여부)
- 입차인 확인: 보증금 인수 여부 및 명도 가능성 검토
- 등기부등본 분석: 말소기준권리 및 기타 부담금 확인
- 자금 계획: 대출 가능 여부 및 실투자금 계산
5. 낙찰 후 절차
낙찰받은 후에는 다음 절차를 따라야 합니다.
- 매각 결정 기일 확인 : 낙찰 후 1~2주 내
- 잔금 납부 (보통 낙찰일로부터 1개월 내)
- 소유권 이전 등기 신청
- 명도 완료 후 실입주 또는 매도
👉 명도가 어려운 경우, 협상 또는 법적 절차(명도소송)를 고려해야 합니다.
6. 결론 및 투자 전망
수원 영통구는 교통, 학군, 생활 인프라가 좋은 지역으로 실거주 및 투자 가치가 높은 지역입니다. 이번 경매 물건은 시세 대비 1억 원 이상 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회이며, 안정적인 투자가 가능합니다.
✅ 추천 이유
- 시세 대비 저렴한 가격 (약 3억 1000만 원 ~ 3억 2000만 원에서 낙찰 가능)
- 권리 분석상 인수할 위험 요소가 적음
- 영통구의 지속적인 발전과 부동산 가치 상승 기대
📌 입찰 시 주의할 점
- 경매 초보자는 권리 분석을 꼼꼼히 하고, 전문가 상담을 받는 것이 중요합니다.
- 낙찰 후 명도 문제를 미리 고려하해야 합니다.
- 대출 가능 여부와 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.
👉 첫 경매 도전이라면, 신중하게 준비하고 분석한 후 입찰에 참여하세요!
👉 모든 투자의 책임은 본인에게 귀속되며 해당 글을 전적으로 주관적인 분석입니다.
📢 추가 문의 사항이 있다면 댓글로 남겨주세요!
