안녕하세요. 오늘은 부동산 경매를 진행함에 있어서 입찰금 이외의 낙찰 후 발생하게 되는 세금 (취득세, 양도세, 종부세)을 얼마나 내야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 매년 부동산 세법이 개정됨에 따라서 2025년 부동산 법 기준으로 산출해 보도록 하겠습니다. 우리는 부동산 경매로 물건을 낙찰받게 되면 과연 세금을 얼마나 내야 할까요? 초보자 분들도 쉽게 이해하실 수 있도록 정리해 보았습니다.
부동산 경매를 통해 낙찰받아 집을 사게 되면 어떤 세금을 납부해야 할까?
부동산을 취득하게 되면 통상적으로 여러 가지 세금을 납부하게 됩니다. 이것은 경매도 예외는 아닙니다. 경매에 참여할 때 입찰금뿐만 아니라 세금도 예상을 하고 입찰에 참여해야 합니다. 만약 낙찰이 되었는데 세금을 납부할 금액이 부족하여 난감할 일이 발생하면 안 되므로, 입찰 전에 철저히 세금을 따져 보는 것이 중요합니다.
낙찰받은 후 납부해야 할 세금 3가지
- 취득세 : 부동산 매입 시 납부하는 세금
- 양도소득세 : 부동산 매도 시 발생하는 차익금에 대한 세금
- 종합부동산세(종부세) : 부동산 세법에서 정하는 일정 가격 이상의 부동산을 보유 시 내는 세금
위의 세금 3가지가 어떤 기준에 의해서 부과되는 것인지, 그리고 2025년 개정된 세법에서 어떤 점이 달라졌는지 자세히 살펴보겠습니다.
1. 취득세 : 부동산 취득 시 바로 내야 하는 세금
취득세란?
취득세는 부동산을 매입할 때 납부하는 세금으로, 일반 매매뿐만 아니라 경매로 집을 살 때도 반드시 내야 합니다.
부동산의 가격(취득가액)에 따라 세율이 달라지며, 취득 후 60일 이내에 납부해야 합니다.
2025년 개정된 취득세율
| 부동산 종류 | 세율(%) | 적용 대상 |
| 일반 주택 (1주택자) | 1.1 ~ 3.5% | 1주택자가 매입하는 경우 |
| 일반 주택 (2주택 이상 보유자) | 8% | 조정대상지역 내 2주택 보유 시 |
| 일반 주택 (3주택 이상 보유자) | 12% | 조정대상지역 내 3주택 이상 보유 시 |
| 법인 주택 취득 | 12% | 법인이 주택을 매입하는 경우 |
| 상가 및 토지 | 4.6% | 비주거용 부동산 (상가, 토지 등) |
취득세 계산 예시
예시 1: 1 주택자가 경매로 6억 원짜리 아파트를 낙찰받은 경우
→ 취득세율 3.5% 적용 → 6억 원 × 3.5% = 2,100만 원 납부
예시 2: 2 주택자가 조정대상지역에서 6억 원짜리 아파트를 낙찰받은 경우
→ 취득세율 8% 적용 → 6억 원 × 8% = 4,800만 원 납부
조정대상지역이란?
정부가 지정한 부동산 가격 상승이 심한 지역을 말합니다. 조정대상지역에서 다주택자가 추가로 부동산을 매입하면 취득세가 더 높게 부과됩니다. 이유는 부동산 독점을 막기 위해 마련된 조치입니다.
주의할 점
- 취득세는 낙찰가 기준으로 계산됩니다. 따라서 낙찰가를 최대한 저렴하게 하는 것이 경매 투자의 핵심입니다.
- 추가로 지방교육세 (취득세의 10%), 농어촌특별세 등이 포함될 수 있습니다.
양도소득세: 부동산을 매도할 때 납부해야 하는 세금
양도소득세란?
양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생한 차익(양도 차익)에 부과되는 세금입니다.
즉, 낙찰받은 가격보다 더 높은 가격에 매도할 경우 차익에 대해 세금을 내야 합니다. 우리는 경매로 낙찰받은 부동산에 대해서 당연히 차익을 남기고 매도를 해야 합니다. 따라서 아래의 세금 부과 조건에 대해 잘 숙지하고 있어야 합니다.
2025년 개정된 양도소득세율
| 보유기간 | 1주택 (비과세 요건 미충족) | 2주택 이상 |
| 1년 미만 | 50% | 60% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 40% | 50% |
| 2년 이상 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 (6~45%) |
양도세 절세 TIP!
- 2년 이상 보유하면 세율이 낮아지므로, 단기 매도보다는 장기 보유가 유리합니다. 따라서 장기 보유 전략도 함께 세워야 합니다.
- 1 가구 1 주택자는 2년 이상 거주하면 9억 원 이하 양도 차익에 대해 세금이 면제됩니다. 모든 낙찰받은 물건에 대해서 실거주를 할 수는 없습니다. 그래서 해당 면제 조건은 모두 만족할 수 없어 기본 세율 수준에서 마무리 되게 전략을 세워야 합니다.
양도세 계산 예시
예시: 5억 원에 낙찰받은 아파트를 6억 원에 매도한 경우
→ 양도 차익 1억 원 발생에 대해 장기보유특별공제 적용 후 주택수/ 보유 기간에 따른 과세 실시
→ 1 주택자 1년 미만 보유일 경우, 1억 원 x 50% = 5천만 원 납부
종합부동산세(종부세): 일정 금액 이상 보유 시 부과
종부세란?
종부세는 일정 금액 이상의 주택을 보유한 사람에게 부과되는 세금으로 낙찰받은 부동산과 내가 보유한 부동산의 공시가격을 잘 알고 있어야 합니다.
1 주택자는 공시가격 12억 원 초과, 다주택자는 9억 원 초과부터 세금이 부과됩니다.
2025년 개정된 종부세율
| 구분 | 공시가격 기준 | 세율 (%) |
| 1주택자 | 12억 원 초과 | 0.5~2% |
| 2주택 이상 (조정대상지역) | 9억 원 초과 | 1.2~6% |
종부세 절세 TIP
부부 공동명의로 하면 1인당 공제 기준이 늘어나 세 부담이 줄어듭니다. 이것은 결혼 장려를 위한 정책이기도 합니다.
공시가격이 낮은 지역의 주택을 선택하면 종부세를 피할 수 있습니다.
해당 자료 조사를 통해 내가 알게 된 점
이번 조사를 통해, 부동산 경매로 낙찰받은 후에도 일반 매매와 동일한 세금이 부과되며, 특히 다주택자의 경우 취득세와 종부세 부담이 크다는 점을 다시 한번 확인할 수 있었습니다. 또한, 취득세는 낙찰 후 바로 내야 하므로 사전에 준비해야 하며, 양도세 절세를 위해서는 2년 이상 보유하는 것이 중요하다는 점도 알게 되었습니다. 부동산 경매를 준비하는 분들은 입찰금(최저가의 10%)뿐만 아니라 낙찰 후 세금에 대해서도 미리 계산을 하셔야 합니다. 낙찰가의 90%까지는 대출로 해결할 수 있지만, 세금 부분은 대출로 해결할 수 없습니다. 따라서 세금 부담을 미리 계산하시고 전략적으로 접근해야 한다는 점을 꼭 명심해야겠습니다.
