"부동산 시장이 하락할 때, 경매 투자 기회는 더욱 많아집니다!"
최근 부동산 시장이 조정을 받으며 가격 하락세가 이어지고 있습니다. 많은 투자자들이 불안해하지만, 사실 경기 하락기야말로 부동산 경매를 통해 수익을 낼 수 있는 최고의 시기가 아닐 수 없습니다.
이번 포스팅에서는 부동산 경기 하락기에도 수익을 내는 경매 투자 전략과 초보자가 주의해야 할 점들에 대해서 공부한 내용에 대해서 정리해 보겠습니다.
부동산 경기 하락기, 왜 경매를 주목해야 할까?
부동산 시장이 하락하게 되면, 일반 매매 시장에서 거래가 줄어들면서 가격도 하락하는 게 일반적입니다.
하지만 이런 시기에도 경매 시장에서는 좋은 물건을 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 많아집니다.
부동산 경기 하락기 경매의 특징
- 시세 하락으로 인해 경매 물건 증가 (대출 연체, 압류 등)
- 일반 매매보다 더 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성 높음
- 투자자가 줄어들어 낙찰 경쟁률 하락, 좋은 물건 확보 가능
결론: 부동산 하락기에는 공급은 늘어나고 수요는 줄어들어 경매에서 유리한 입찰 기회를 얻을 가능성이 높아집니다. 왜냐하면 부동산 하락 시기에는 훨씬 더 많은 매물이 나옵니다. 그러나 하락기이기 때문에 입찰에 참여하는 사람들이 줄어들기 때문에 저 저렴한 가격으로 낙찰 가능합니다.
하락기에도 수익을 내는 경매 투자 전략 5가지
유찰된 물건을 공략하라! (저렴한 낙찰 기회 확보)
경매는 한 번 유찰될 때마다 최저 입찰가가 20~30%씩 낮아지기 때문에, 여러 번 유찰된 물건을 공략하면 더욱 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있습니다.
전략 TIP
- 2~3회 유찰된 물건을 우선적으로 검토하자.
- 감정가보다 30% 이상 저렴한 가격에 입찰할 수 있는 물건을 찾자.
예시:
감정가 3억 원짜리 아파트가 유찰을 거듭하며 2억 원까지 최저가가 내려갔다면, 낙찰받을 경우 바로 시세 차익을 얻을 수 있는 구조가 됩니다.
2️⃣ 경매 물건의 실거래가를 분석하라
경매 감정가는 현재 시세와 차이가 날 수 있기 때문에, 반드시 최근 6개월 내 실거래가를 확인해야 합니다.
전략 TIP
- 경매 감정가보다 최근 실거래가를 기준으로 낙찰가를 설정하자.
- 같은 단지의 유사한 평형의 매매가, 전세가와 비교하여 적정 입찰가를 산정하자.
예시:
서울의 한 아파트가 감정가는 5억 원이지만, 최근 실거래가가 4억 원이라면, 입찰가를 3억 5천만 원 이하로 설정하여 투자 리스크를 줄일 수 있습니다. 입찰가는 실거래가와 최저 입찰가 사이에서 설정하게 되는데 이것은 시세 조사를 통해서 개인이 설정해야 합니다.
수익형 부동산(월세 가능 물건)으로 안정적인 현금흐름 확보
부동산 시장이 하락할 때는 매매차익보다는 임대 수익을 고려한 투자 전략이 필요합니다. 하락 시기에는 매도가 어려울 수도 있지만, 이후 큰 폭 상승을 기대해 볼수 있기 때문입니다. 또한, 하락 시기는 부동산 매수를 원하는 사람보다는 임대를 원하는 사람이 많기 때문에 임대 수익을 고려하는 것이 더 좋습니다.
전략 TIP
- 공실 위험이 적은 지역의 오피스텔, 다가구주택, 원룸 등을 공략하자.
- 전세보다 월세가 잘 나오는 지역을 선택하여 안정적인 현금 흐름을 확보하자.
예시:
경기 침체로 매매 시장이 위축되었을 때, 수도권 역세권 오피스텔을 낙찰받아 월세로 운영하면 매달 안정적인 수익을 창출할 수 있습니다.
대출 활용 전략을 세워라 (무리한 투자는 금물)
금리가 높은 시기에는 대출 이자 부담이 커지기 때문에, 무리한 레버리지 투자는 위험할 수 있습니다. 2025년은 금리 인하 발표를 하였기 때문에 올해가 경매 투자의 최적 시기가 아닌가 싶습니다.
전략 TIP
- 잔금 대출 가능 여부를 미리 확인하자.
- 입찰 전 예상 월 이자 비용과 임대 수익을 비교 분석하자.
- 필요하면 LTV(담보인정비율)가 높은 물건을 선택하자.
예시:
대출 이자가 5%라면, 월세 수익이 대출 이자를 초과하는지 반드시 검토해야 합니다.
하락기에는 단기 매도보다는 장기 보유 전략을 세워라
부동산 하락기에는 매매 수요가 줄어들기 때문에, 급하게 팔기보다는 장기 보유 전략을 가져가는 것이 좋습니다. 장기 보유 시에는 그냥 들고 있는 것이 아닌 전세 혹시 월세 셋팅을 통해서 수익을 얻어가면서 장기 보유하는 전략이 필요합니다.
전략 TIP
- 경매로 저렴하게 매입한 후, 시장이 회복될 때까지 임대로 운영하자.
- 재개발, 재건축 가능성이 높은 지역을 선택하여 미래 가치를 고려하자.
예시:
2020년 부동산 침체기 때 강남 재건축 아파트를 낙찰받아 장기 보유 후 시장이 회복되었을 때 매도하면 높은 수익을 얻을 수 있습니다.
초보자가 주의해야 할 점
- 권리 분석 필수! (근저당, 압류 등 체크)
- 명도 문제 해결 능력 필요 (거주자 퇴거 시 협상 전략)
- 경매 초보자는 적은 금액부터 시작하자 (소액 경매 물건 추천)
해당 자료 조사를 통해 내가 알게 된 점
이번 글을 작성하면서, 부동산 경기 하락기에도 경매를 통해 충분히 수익을 낼 수 있는 전략이 존재한다는 점을 다시 한번 확인할 수 있었습니다. 특히, 유찰된 물건을 공략하는 전략, 실거래가 분석을 통한 입찰가 산정, 수익형 부동산을 통한 현금흐름 확보 등은 초보자도 충분히 활용할 수 있는 방법이라는 점이 인상적이었습니다. 또한, 경기 침체기에는 매매차익보다는 장기 보유와 임대 수익을 고려한 전략이 더욱 중요하다는 점을 다시 한번 깨닫게 되었습니다. 무리한 대출보다는 철저한 분석과 신중한 투자가 필요한 시기라는 점도 강조하고 싶습니다.
결론:
부동산 경기가 하락한다고 해서 반드시 투자 기회가 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 침체기에는 좋은 물건을 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 많아지므로, 올바른 전략을 세우고 신중하게 접근한다면 충분한 수익을 낼 수 있다는 점을 배울 수 있었습니다.