부동산 경매 투자에서 유찰된 물건을 공략하는 것은 우리의 낙찰 확률과 수익률을 극대화할 수 있는 좋은 전략 중 하나입니다. 유찰된 물건은 최초 감정가보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 크고 경쟁이 줄어들어 더 유리한 조건으로 매입할 수 있습니다. 하지만 모든 유찰 물건이 좋은 물건은 아닙니다. 이번 글에서는 유찰된 경매 물건을 공략하는 전략과 낙찰 확률을 극대화 방법에 대해 공부해 보겠습니다.
유찰된 경매 물건의 장점
경매 시장에서는 최초 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우도 있지만, 여러 차례 유찰되면서 감정가 대비 저렴한 가격에 낙찰될 수 있는 물건도 많습니다. 하지만 유찰된 경매 물건의 장단점을 잘 따져봐야 합니다. 그렇다면 유찰 물건의 장점과 유의사항에 대해서 먼저 알아보겠습니다.
유찰된 물건의 장점
첫째, 낮아진 최저 경매가입니다. 경매 물건이 한 번 유찰될 때마다 최저 입찰가는 감정가의 일정 비율만큼 낮아집니다. 보통의 경우 30% 씩 낮아지게 됩니다. 따라서 우리의 투자금 또한 30%씩 낮아지게 되는 것입니다. 만약 두 번 유찰된 경우 감정가의 절반 수준까지 떨어지는 경우도 있어 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있습니다.
둘째, 경쟁률이 낮아질 가능성이 큽니다. 일반적으로 유찰이 반복될수록 사람들은 물건에 대해 두려움을 갖게 되면서 입찰 경쟁이 줄어드는 경향이 있습니다. 이는 경매 참가자들이 해당 물건에 대해 부정적인 인식을 가지거나, 투자 가치가 낮다고 판단하기 때문입니다. 하지만 철저한 분석을 통해 좋은 물건을 선별한다면 유리한 가격에 경쟁이 적은 상태에서 낙찰받을 기회를 가질 수 있습니다.
셋째, 수익성은 극대화됩니다. 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 수 있기 때문에 재판매 시 더 높은 차익을 기대할 수 있습니다. 또한, 임대 수익을 고려할 경우 초기 투자 비용이 낮아지는 만큼 높은 수익률을 얻을 수 있습니다.
유찰된 물건의 유의점
하지만 유찰된 물건을 공략할 때 반드시 주의해야 할 사항도 있습니다. 모든 일이 그렇듯 쉽게 얻을 수 있는 것은 없습니다.
첫째, 유찰 사유를 반드시 확인해야 합니다. 경매 물건이 유찰되는 이유는 다양합니다. 단순히 가격이 높아 유찰된 경우라면 매력적인 투자 대상이 될 수 있지만, 권리 관계가 복잡하거나 물건 자체에 문제가 있는 경우라면 신중한 접근이 필요합니다. 대부분이 권리 관계의 이슈가 가장 많습니다.
둘째, 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다. 유찰된 물건일수록 체납 관리비나 수리 비용 등의 추가 부담이 있을 수 있습니다. 경매 물건의 체납 관리비나 수리 비용 등 기타 비용은 낙찰자가 인수를 해야 하기 때문입니다. 이러한 요소들을 감안하지 않고 단순히 낮은 가격만 보고 입찰에 참여하면 오히려 큰 손실을 볼 수도 있습니다. 때론 입찰금을 모두 포기해야 하는 상황도 발생합니다.
셋째, 시세 조사를 철저히 해야 합니다. 감정가는 시장 상황과 차이가 있을 수 있으며, 유찰된 물건이라도 반드시 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 인근 시세와 비교하여 실질적인 가치가 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 따라서 시세 조사는 최근 실거래가와 현장 방문하여 부동산 전문가의 의견을 청취해야 합니다.
유찰된 경매 물건은 어떻게 공략해야 하는가?
1. 유찰 물건들에 대해 주기적으로 확인하기
경매 물건은 법원 경매 사이트(대법원 경매)나 전문 경매 정보(마이옥션, 스피드 옥션 등)를 제공하는 플랫폼을 통해 확인할 수 있습니다. 유찰된 물건을 공략하려면 주기적으로 물건 목록을 확인하고 관심 있는 물건을 골라 모니터링하는 것이 중요합니다. 특히, 두 번 이상 유찰된 물건 중 입지가 좋은 곳에 위치한 경우라면 적극적으로 분석해 볼 필요가 있습니다. 입지가 좋은데 유찰이 되었다면 그에 상응하는 이유가 반드시 존재합니다. 따라서 철저한 분석을 토대로 하여 공략해야 합니다.
2. 유찰 사유 및 권리 분석 철저히 하기
유찰 경매 물건의 해당 이유를 분석하는 것은 필수적인 과정입니다. 등기부 등본과 현황 조사서를 확인하여 권리 관계에 문제가 없는지 점검해야 합니다. 또한, 현장 방문을 통해 소유주 혹은 임차인의 실거주 여부, 건물 상태 등을 직접 확인해야 합니다. 임장은 물건을 바르게 보는 시야를 키울 수 있기 때문에 반드시 행해야 합니다.
3. 비수기엔 경쟁자가 적다.
입찰자는 보통 경매 마감일에 맞춰 참여하는 경우가 많습니다. 따라서, 상대적으로 경쟁이 적은 기일을 선택하거나 공휴일 전후로 진행되는 경매를 공략하는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다. 또한, 일반적으로 연말이나 특정 비수기 시즌에는 입찰자가 줄어드는 경향이 있으므로 이러한 시기를 노려볼 수도 있습니다. 원하는 물건 주변의 물건들의 경매 시기에 입찰 참여자가 어느 정도 되는지 파악해 보는 것도 중요합니다. (경매 사이트에서 확인 가능)
4. 감정가 대비 적정 입찰가 설정하기
유찰된 물건이라고 해서 무조건 저렴한 것은 아닙니다. 최저 입찰가가 낮아지더라도 수익성을 고려한 적정 가격을 설정하는 것이 중요합니다. 단순히 감정가 대비 낮은 가격이 아니라, 실제 매매 시세와 비교하여 충분한 이익을 남길 수 있는 가격인지 분석해야 합니다. 따라서 입찰에 참여하기 전 낙찰을 받았을 경우 들어갈 금액에 대해서 철저히 분석해야 합니다.
5. 명도 문제 대비하기
낙찰 후 가장 큰 변수 중 하나는 명도 문제입니다. 점유자가 자진해서 퇴거하지 않는 경우 명도 소송을 진행해야 할 수도 있으며, 이 과정에서 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 명도 소송 준비는 낙찰받은 당일에 바로 신청해 놓는 것이 리스크를 최소화할 수 있는 방법 중 하나입니다. 따라서, 사전에 거주 상태를 확인하고 필요시 협상을 통해 원만한 해결 방안을 마련하는 것이 중요합니다. 명도 소송은 시간이 너무 오래 걸리기 때문에 적절한 명도 협상을 통해 빠르게 점유자가 이사 갈 수 있도록 해야 합니다. 그렇다면 다음 포스팅에서 명소 잘하는 방법에 대해서 다뤄 보도록 하겠습니다.
결론 및 후기
유찰된 경매 물건을 공략하는 것은 경쟁을 최소화하며 더 좋은 조건으로 부동산을 매입할 수 있는 효과적인 전략입니다. 다만, 단순히 가격이 저렴하다는 이유만으로 접근하면 예기치 않은 문제를 겪을 수도 있으므로, 철저한 분석과 사전 조사가 필수적입니다.
이번 글을 작성하면서 유찰된 경매 물건이 단순히 저렴하기만 한 것이 아니라, 각 물건마다 유찰된 이유가 존재하며 이를 정확히 파악하는 것이 중요하다는 점을 다시 한번 깨닫게 되었습니다. 또한, 입찰 전략을 세울 때 경쟁자가 적은 시기를 공략하거나 적정 입찰가를 설정하는 등의 세밀한 접근이 필요하다는 점도 인상 깊었습니다.
부동산 경매는 단순한 투자 수단이 아니라, 시장 흐름을 읽고 분석하는 능력이 중요한 분야라는 점을 다시 한번 실감했습니다. 앞으로도 꾸준히 경매 관련 정보를 공부하면서 더욱 체계적인 전략을 세워야겠다는 다짐을 하게 되었습니다.
